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多くの方にとって不動産は一生に一度の買い物です。しかし、ライフスタイルの変化や個々の事情に伴い、新しい住まいへの住み替えを希望してより快適な暮らしを手にする方も多くいらっしゃいます。売却の際には「できるだけ高く、できるだけ早く」売りたいと多くの方が考えるでしょう。

 

では、不動産を売却したいというとき、まずはどのような点について確認しておくべきなのでしょうか?

 

相場や動向を知る

 

住まいを売却する場合には、いくらで売り出すのかを決める必要があります。しかしその際、相場とかけ離れた価格にしてしまいますといざ販売を始めてみてもなかなか物件を売却できない、なんていうことにもなりかねません。そこでまずは物件の相場を確認しておきましょう。不動産会社に価格査定を依頼はしますが、最終的に売り出し価格を決定するのは自分自身です。そのため、相場からかけ離れた価格にしないためにもあらかじめ相場感を自分で掴んでおくことは重要なのです。

 

相場を調べる方法としては新聞の折り込み広告や住宅情報誌などから販売中の物件の売り出し価格を調べるのもいいですし、またインターネットで調べれば売り出し価格だけでなく路線価や取引動向など様々な情報を得ることができます。不動産が戸建てなのかマンションなのか、あるいは土地なのか、物件の種別によっても参照する情報が異なりますので、自分の売りたい物件に合わせて的確な情報を調べていきましょう。

 

戸建て(木造等)の相場情報

 

  • 折り込み広告や住宅情報誌、インターネット広告等
  • 販売中の物件の売り出し価格をみることができます。ただし、売り出し価格ですので実際に取引がされた価格とは違うこともありますから、あくまでも参考程度にみていきましょう。

     

  • レインズ・マーケット・インフォメーション(指定流通機構)
  • 指定流通機構(レインズ)は宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。全国に4つの指定流通機構が設立されていて、実際に1年以内に売買が行われた物件の成約価格などの取引情報を検索することができます。
    *参照 → →レインズ・マーケット・インフォメーション(指定流通機構)

     

  • 指定流通機構ごとの提供する不動産流通市場の動向
  • 指定流通機構は全国で4法人が設立されています。
    *参照 → →東日本中部圏近畿圏西日本

    それぞれの指定流通機構ごとでマンション、戸建て、新築戸建てなどの毎月の成約・新規登録・在庫状況や平均価格などの情報や市場の動向などを知ることができます。

     

  • 土地総合情報システム(国土交通省)
  • 国土交通省が不動産取引価格情報を一般公開しているサービスです。不動産の購入者へのアンケート調査をもとに作成されたもので、実際の取引価格情報を公表しているほか、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索してみることができます。
    *参照 → →土地総合情報システム(国土交通省)

 

マンションの相場情報

マンションの相場情報も、戸建ての相場情報とそれほど参照するところに変わりはありません。
マンションの場合には、「マンション価格天気図」も参考になります。

 

  • 折り込み広告や住宅情報誌、インターネット広告等
  • レインズ・マーケット・インフォメーション(指定流通機構)
  • 指定流通機構ごとの提供する不動産流通市場の動向
  • 土地総合情報システム(国土交通省)
  • マンション価格天気図
  • 全国の都道府県別マンション流通価格をもとに、動向を天気図としてまとめた月次レポート。価格変動を天気マークで表示しておりわかりやすいです。
    *参照 → →マンション価格天気図

 

相場は一つの情報から判断することは難しいので、さまざまな情報を総合的にみて周辺相場を掴んでおきましょう。

 

 

仲介手数料はどれくらいかかる?

 

仲介手数料は成功報酬
売却時にかかる諸費用の中でもっとも大きなものは不動産会社へと支払う仲介手数料です。不動産売却の際にほとんどの方は不動産会社に依頼することになります。不動産会社を通して不動産の売買をした場合、不動産会社に成功報酬として仲介手数料がかかります(媒介手数料ともいいます)。成功報酬になりますので、依頼をしても売買が成立しなかった時はもちろん、契約が無効や取り消しになった場合にも仲介手数料は発生しない仕組みになっています。

 

 

仲介手数料の計算について
仲介手数料は上限が定められていて、その額は売買価格によって変動します。仲介手数料を算出するためには、売買する不動産の売却価格を次の3つの金額に区分し、それぞれに定められた所定の割合を乗じ、それらを合計した金額が仲介手数料の上限となります。

 

 

ちょっと複雑でわかりにくいですよね。
では、例として3,000万円で不動産を売却した場合の仲介手数料の上限について実際に計算してみましょう。

 

 

このように、3,000万円で不動産を売却できた場合の仲介手数料の上限は、103万6,800円というようになります。しかしこの計算式は売買価格を3つに分けて計算するなど非常に面倒です。

 

そこで、400万円を超える不動産売買の場合には次の速算法
を用いるのが一般的です。
仲介手数料=売買価格×3.24%+6万4,800円

 

同じく3,000万円で不動産を売却した場合の仲介手数料を算出してみますと、
3,000万円×3.24%+6万4,800円=103万6,800円
と、こちらの計算式でも同じ料金となることがわかります。

 

 

仲介手数料の上限と値引き交渉

 

上記のように、例として3,000万円の不動産が売れた場合には100万円以上もの額が仲介手数料の上限となるわけで、これを見て「仲介手数料ってそんなにかかるの?」と思われた方もいらっしゃるでしょう。

 

しかし、これはあくまでも上限です。
この金額を超えない範囲であれば、不動産会社は受け取る仲介手数料を自由に定めることができるのです。

 

以前は上限いっぱいの仲介手数料の不動産会社も多かったようですが

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、最近では価格競争が始まっていて、「仲介手数料半額」やなかには「仲介手数料0円」なんていうところもあります。上限しか決まっていない、ということは値引きの交渉をすることも可能ということです。

 

値引き交渉をするのはいいですが、注意点はいくつかあります。まず、不動産会社側が納得できないような値引き交渉は、販売活動に手を抜かれてしまうという可能性もありますので注意しましょう。また、値引き交渉のタイミングも重要です。不動産会社は売り主から任された物件の販売活動を行います。ときにはコストをかけて広告を打つこともあります。しかしそんなときに値引き交渉をされてしまってはどうでしょうか?

 

不動産売却を成功させるにあたって重要なのは、手数料を安くすることではなく不動産会社とのコミュニケーションをしっかりとり、信頼関係を作ることです。手数料の高い安いより、仲介業者としてしっかりと販売活動を行ってくれる信頼できる不動産会社と契約をすることがとても重要なのです。

 

また、なかには「仲介手数料は法律で決まっているから」などという言い方をする業者もいて、何も知らない方ですと「法律で決まっているなら仕方ない」、とそのまま言われた通りの額を支払ってしまうケースもあるようですが、法律で定められているのは「受け取れる金額の上限」です。「必ず受け取れる金額」ではありませんのでそうした説明をしてくる業者には注意しましょう。

 

 

いつ支払えばいい?
仲介手数料の支払いのタイミングは不動産会社によって異なりますが、次のどちらかのように支払うよう媒介契約で定めるのが一般的です。

 

・売買契約の締結時に半分、引渡しの際に半分
・引渡しの際に一括で支払う

 

媒介契約をしても、売買契約が成立するまでは不動産会社側に報酬の請求権は発生しません。
売買契約が成立するまでは一部であったとしても仲介手数料を支払う義務はありませんので覚えておきましょう。

 

 

不動産売却にかかる費用

不動産の売却にかかる費用のもっとも大きなものは不動産会社へ支払う仲介手数料ですが、ではそれ以外にどのようなお金がかかるのかといいますと、各種税金や諸費用があります。

 

抵当権抹消費用(登録免許税・手数料)
売却しようとしている不動産に住宅ローンが残っており抵当権が設定されている場合には、抵当権の抹消手続きが発生します。抵当権が付いている不動産は一般的に売却できないため、抵当権のない不動産にするためです。この費用は不動産1個につき1,000円、土地と建物の場合ですとつまり2,000円となるわけですが、抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼する場合には手数料として1万円ほどかかります。

 

不動産売買契約書の印紙税
不動産の売買契約の際には売買契約書を作成して取りかわしますが、売買契約書は課税文書に該当するため、契約書に印紙を貼って割り印を押すことで納税する必要があります。印紙税の額は売買契約書に記載されている契約金額に応じて変わります。代金が1,000万円超5,000万円以下の場合の印紙代は2万円ですが、印紙税の軽減措置により期間中は1万円となっています。(平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間)

 

譲渡益課税(所得税・住民税)
不動産売却時に利益が出た場合には、譲渡所得として所得税や住民税など税金がかかります。ここで注意が必要なのは、譲渡所得は単に売却価格を指すのではなく、売却価格から過去に不動産取得の際に支払った取得費(減価償却費相当額を控除する)、そして売却の際に支払う譲渡費用などを差し引いた額になります。そのためこの税金は必ず発生するものではなく、以下場合にはかかりません。

 

・不動産を取得時よりも安く売った場合
・譲渡所得が3,000万円以下の場合(特別控除)※条件を満たす必要あり

 

課税譲渡所得、つまり課税されるもととなる金額は、この譲渡所得から特別控除を差し引いた額となります。

※詳しくは「不動産売却時の確定申告、書類や計算方法は?」「不動産売却時に使える特別控除などの特例とは?」を参照

 

その他
税金以外にかかる費用としては、以下のようなさまざまなものが挙げられます。

  1. 住宅ローンの残債
  2. 住宅ローンの残債が残っている場合には一括で返済する必要があります。
    その際には金融機関に繰り上げ返済手数料がかかります。

  3. 引越し費用
  4. 忘れがちな費用として引越し費用があります。
    引越しの際に不用品が発生した場合には、その処分費用等も発生します。

  5. ハウスクリーニングやリフォームの費用
  6. キッチンやお風呂、トイレなど水回りで汚れが目立つ場合には、プロに頼んでハウスクリーニングをしたり、また老朽化の目立つ部分がある場合にはリフォームしてから売りに出すということもあります。ただし、売却価格にリフォーム代を上乗せできない場合もあるようですのでそのあたりも含めて不動産会社とよく相談するといいでしょう。

  7. 測量費用
  8. 土地の面積は登記簿に記載された面積と実際の面積とが違うことがあるので、売り主が引き渡しまでの間に土地の実測を行うことも多いといいます。土地の実測や境界確認は一般的には土地家屋調査士に依頼します。

  9. 解体費用
  10. 古い家の場合、解体して更地にして引き渡す場合には建物の解体費用がかかります。

 

こうした費用はすべてかかってくるというわけではなく、必要に応じてかかるものもあれば、かからないものもあります。具体的にどの費用がかかってくるのかは不動産の種類や状況などにもよりますので、詳しくは不動産会社に確認するようにしましょう。

 

不動産売却にかかる期間

不動産を売却するにあたって買い替えを伴う場合には、資金の計画上、売却にどのくらいの期間がかかるのかということが非常に重要なポイントになります。所有する物件の売却時期と新たに購入する物件の購入時期の調整が必要になってくるからです。

 

売却と購入を並行してすすめる

現在の住まいと物件の購入を並行して進める場合には、現在の住まいの買い主と新居の売り主との間で、価格や引き渡し時期について調整を行いながら交渉を進めていく必要があります。ただし交渉は相手方の都合もありますので、難しい場合もあるでしょう。

 

売却を先行する

現在の住まいの売却代金がはっきりしてから新居を探すケースは資金計画がたてやすいというメリットがあります。住宅ローンが残っている場合にはやはり売却価格を重視して検討するのが堅実です。ただし、売却の契約を先にすすめることになりますので現在の住まいの引き渡しを購入の進捗状況によって調整する必要があります。調整が難しくタイミングが合わない場合には仮住まいをする必要があり、引越し代などもろもろを合わせると100万円以上の出費となる可能性もあります。

 

購入を先行する

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じっくり物件を選び理想の家を購入できるというメリットがある一方、、現在の住まいの売却代金を購入に充てる場合には急いで現在の家を売らなければならないというデメリットも発生します。そうなりますと相場よりも売却価格を低く設定する必要が生じますので、必要な資金に足りないことや現在の住まいとの二重ローンとなるといったリスクが発生する可能性があります。

 

売却期間はどのくらいをみておけばいい?

首都圏不動産流通市場の動向(公益財団法人東日本不動産流通機構)の2015年のデータによれば、登録から成約に至るまでの日数はマンションで平均64.9日、戸建て住宅で89.6日です。

つまり、マンションの場合には約2ヶ月、戸建て住宅の場合には約3ヶ月ほどかかるということがわかります。

 

しかしあくまでもこれは首都圏の平均実績であり、地域が違えば傾向も違ってきますし、また物件によっても違ってきます。売り出して早くに売れてしまう場合もあれば、半年かかっても売れない物件もあるのです。だからといって、売り急いでしまえば売却価格や条件などを妥協せざるを得なくなります。家は大きな買い物であり、財産です。自分が満足のいく販売活動ができないことは大きな後悔に繋がります。

 

そのため、売却期間には余裕を持って半年程度のスケジュールで考えておきましょう。平均的に2~3ヶ月で売れる(首都圏の場合)のだとしても、その期間で売れない可能性も十分あるわけです。納得いく売却ができるよう早めの段階から業者に相談するなどし、実際の売却期間には半年程度の計画をたてておきましょう。

 

もしもなかなか売れない場合は?

もしもなかなか売れない場合には安易に販売価格の値下げを行うのではなく、まずは販売活動の見直しをしましょう。

 

  • 売り出し価格は相場より高くなっていないか?
  • 少しずつ値下げを繰り返して売れ残りのような印象を与えたり「もっと安くなるかも」と思わせてないか?
  • 物件のメリット・デメリットを適切に伝えられているか?
  • 修繕したほうがよい場所はないか?
  • 臭いや水回りの汚れの掃除など、内覧で好印象を与えられるよう準備はできていたか?
  • 不動産会社の販売活動は熱心だったか?
  • 効果的な広告宣伝はできていたか?

 

売却できない原因を冷静に分析し、今後どうしていくべきか、不動産会社と協議のうえ焦らずに販売活動を行っていきましょう。

 

どうしたら早く売れるのか。
それには不動産会社の販売力や営業力も売却期間に大きく影響します。

 

販売力のある不動産会社ですと短期間で相場より高く売れることも可能ですが、販売力の弱い不動産会社ですと売却期間が長くなり値下げをしても売れないなんてこともあります。ですので早く希望通りに売るためにも、不動産売却の際の不動産会社選びは慎重に行いましょう。

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賃貸にした方が良い?売却したほうが良い?

不動産を売却するまえに、売却してしまうかそれとも賃貸物件にするかということで悩む方もいらっしゃるでしょう。特に、何年も住んできた家ですと愛着もありますから完全に手放すのが惜しい、ということで賃貸にしてとりあえず人に貸すという方法を選ぶからもいらっしゃるかと思います。

 

では不動産は賃貸と売却、どちらのほうがいいのでしょうか?
これには一長一短ありますし、また物件やあなたの状況によっても違ってくるかと思います。

 

それぞれのメリット・デメリットを見ることで、自分の場合はどちらが向いているのかを考えてみましょう。

 

賃貸にするメリット・デメリット

賃貸にする場合のメリット・デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

 

賃貸にするメリット

・家賃収入が毎月得られる
家を貸す場合には毎月決まった額の家賃収入があるということです。

 

・固定資産税や住宅ローン金利などの費用は経費として計上できる
住んでいたときに普通に支払っていた固定資産税や住宅ローン金利、修繕費用、修繕積立金、管理費などといった費用は賃貸にすることで経費として計上できるため、控除の対象にすることができます。

 

賃貸にするデメリット

・入居者がいなくて空室になる
入居者がいれば毎月家賃収入が得られてメリットになると言えますが、もし入居者がいない場合には空室になりますのでもちろん家賃収入が入ってきません。もしも住宅ローンが残っている場合、ローン返済の出費だけがかさむこととなります。

 

・家賃の滞納
入居者がいたとしても毎月確実に家賃収入が入るとは限りません。
家賃を滞納される可能性もあります。

 

・改装費用がはじめにかかる
賃貸にする前に、修繕が必要な部分があれば修繕費用、汚れが目立つ部分があればハウスクリーニングや壁紙の張り替え等の費用がかかります。また借主が出入りするタイミングでも敷金の返却やクリーニングの費用がかかりますし、修繕が必要なら修繕費用を持つことになります。

 

・新居の審査が二重ローンになり通らないことも
もしも住宅ローンの残っている物件を借家にして、新居も住宅ローンを組んで購入しようという場合には二重ローンになりますので場合によっては審査に通らずに住宅ローンが借りられないという可能性もあります。

 

・借主が住んでいる間は追い出すことはできない
一次的に人に貸したとしても、自分が住みたくなったらそのタイミングで返してもらって住めばいいか、なんて気楽に考えている方もいらっしゃるかもしれません。しかし実は借主が自分から引越しをして出て行くことがない限り、きちんと家賃を支払っている借主に対し「住みたくなったから出て行ってください」といって追い出すことはできないのです。

 

これは、「借地借家法」という法律で定められています。
ただし、転勤などで将来的に帰ってくる予定が決まっているという場合には、あらかじめ契約の際に定期借家契約という契約をしておくことで決まった時期に家を明け渡してもらうことが可能です。

 

・収益物件となり価値が下がってしまうことも
一度賃貸にしてしまいますとそこは不動産投資家などが買う「収益物件」となります。そうなりますと、家賃収入から計算される利回りが低ければ不動産としての評価は低くなり、普通に売るよりも価値が下がってしまうこともあります。

 

賃貸にはこのように、メリットもありますがデメリットのほうが多い、というのが実情です。

 

賃貸の場合にまず覚えておきたいのが、不動産は存在しているだけで税金がかかり、また年月の経過によって価値が下がっていくということです。賃貸か売却か悩んでいるという場合、「何年か賃貸にしてみてから時期を見て売却しようかな?」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、年月の経過により価値が下がるだけでなく、もしも借り手がいなくて空家となればコストがかかるだけの物件になってしまうのです。

 

売却するメリット・デメリット

では、反対に売却する場合のメリット・デメリットにはどういうものがあるのでしょうか。

 

売却するメリット

・まとまった資金を回収できる
賃貸の場合には月々の家賃収入になりますし、また入居者がいない場合にはその家賃収入も得られないため収入が確定していませんが、売却の場合にはまとまった資金の回収が確定しています。例えば「子供も独立したしもう少し手狭でも利便性の高いところに住みたい」など、くらしの状況は変わっていくものです。売却で得た資金により今の住まいよりもより良い条件の不動産を購入することが可能です。

 

・売却額が確定するため将来的な下落リスクを回避できる
今後下落が予想されるという場合において、早めに売却をすることで売却額が確定するため下落リスクを最小限に抑えることができます。

 

・不動産の維持費や管理費が不要になる
不動産を賃貸にして持ち続けるということは、維持費や管理費がかかるということです。
売却してしまえばそうした費用は発生しません。

 

売却するデメリット

・資産がなくなる
手持ちの不動産を売却するということで単純に資産がなくなります。仮に地価が上昇中のエリアの場合には、このタイミングで売却してしまうことで損をする可能性というのも考えられます。

 

・売却代金で住宅ローンが完済できない場合は自己負担が必要
売却代金で住宅ローンを完済できない場合には自己負担が必要になります。
買い替えの場合には、新たしい住居の購入により二重ローンの可能性もあります。

 

・売却に関する諸費用や税金がかかる
仲介手数料や譲渡所得税、その他引越し費用など、諸費用や税金がかかります。

 

このように、売却はメリットデメリット双方ありますが、賃貸にする場合に比べますとデメリットは少なくなっています。

 

賃貸にしたほうがいいか、売却したほうがいいかは状況や不動産の立地、物件によっても違ってきますし判断に迷うところではありますが、賃貸にすることでよほどの収益性がある場合を除いては売れるタイミングであるならやはり売ってしまう方がよいでしょう。

 

まずは「今もしも家を売ったらどのくらいの額になるのか?」という売却価格の目安を知ることです。

 

不動産の一括見積査定を利用しておおよその売却価格を調べてみてはいかがでしょうか。

 

→一括見積査定へ

 


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